Condominio e chiusura veranda su lastrico solare

Il lastrico solare rappresenta la copertura di un edificio, con funzione di protezione dal sole o dalla pioggia. É uno spazio accessibile e calpestabile, e nel caso fosse presente un parapetto e un affaccio prenderebbe la funzione della comune terrazza. In caso di condominio, il lastrico solare appartiene, di solito, a tutti i proprietari degli appartamenti che possono usarlo liberamente, se invece è a uso esclusivo a un solo condomino, solo quest’ultimo potrà utilizzarlo, impedendo agli altri di accedervi.

In presenza di un lastrico solare, quale intervento si può realizzare? In caso è possibile chiuderlo con una veranda? Quali sono le spese destinati ai condomini?

Ecco alcune spiegazioni.

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Limiti di accesso del lastrico solare

Tutti i condomini possono utilizzare le parti comuni dell’edificio (parità di uso) quindi anche il lastrico solare ricordando che sia rispettato la destinazione del bene e che non si impedisca l’uso ad altri condomini. Sono vietati quei cambiamenti di destinazione che possano rendere impossibile l’utilità originaria di quel locale o ambiente (immutabilità della destinazione).

Infatti, non è possibile trasformare un lastrico solare in una serra, né lo si può occupare totalmente impendendo l’accesso agli altri.

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Rispetto della sicurezza e dell’estetica dell’edificio

Il Codice civile vieta alcuni interventi sulle parti comuni o private del condominio nel caso:

possano pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio;
impattino sull’estetica del fabbricato.

Quindi, non è possibile posizionare sul lastrico solare oggetti troppo pesanti che ne compromettano l’uso o iniziare dei lavori che mettano a rischio la stabilità dell’edificio o che ne ledano il decoro architettonico, a maggior ragione se si tratta di uno stabile d’epoca, magari vincolato o tutelato.

Lastrico solare e fioriere

Il terrazzo comune al condominio può essere usato per diversi scopi, tra cui la realizzazione di orti personali, apposizione di fioriere o vasi, l’importante è che non venga, con questo uso, ostruito il passaggio per le scale o se ne occupi tutto lo spazio.

Un caso pratico.

Un condomino, nel corso del tempo, aveva collocato sul lastrico solare comune, dotato di parapetto ed accessibile da tutti i condomini, piante e fiori al fine di rendere lo spazio più ameno e, successivamente, un lettino per prendere il sole. L’assemblea condominiale, tuttavia, ne deliberava la rimozione. Avverso tale delibera, il condomino proponeva impugnazione sostenendo che tale utilizzo del lastrico non avrebbe violato il Codice civile, non ledendo il bene comune e non impedendo l’altrui diritto al pari uso dello stesso; pertanto, la delibera impugnata sarebbe stata illegittima in quanto lesiva del suo diritto all’utilizzo del bene. I giudici gli hanno dato ragione.

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Sopraelevazione del lastrico solare

Seguendo comunque la normativa vigente, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare che intende esercitare il proprio diritto di sopraelevazione non deve chiedere l’autorizzazione dei proprietari dei piani sottostanti.

Il proprietario può andare avanti con l’intervento, realizzando un abbaino o addirittura un nuovo piano. In questo caso, a parte l’indennità di sopraelevazione, che deve essere corrisposta ai condomini, il nuovo lastrico rimane di sua esclusiva proprietà. Ricordando però che nessun intervento dovrà pregiudicare le condizioni statiche dell’edificio.

Chiudere un lastrico solare è possibile? Quale titolo edilizio è necessario?

Nel caso si voglia chiudere il lastrico con una veranda o una copertura, anche parziale, trattandosi di una “nuova costruzione“ è necessario un permesso di costruire (o la Segnalazione certificata di inizio attività) richiesto e rilasciato dall’ufficio tecnico del Comune competente. Una volta finiti i lavori, occorre presentare la variazione catastale all’Agenzia delle Entrate.

Non procedere in questo modo comporta il reato di abuso edilizio e la successiva demolizione dell’intervento, e nel caso, la rimozione non fosse possibile, il pagamento di una sanzione pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore del fabbricato conseguente alla realizzazione dell’opera.

Tuttavia, i singoli condòmini (o il condominio) possono opporvisi se essa:

pregiudica l’aspetto (e/o il decoro) architettonico dell’edificio;
pregiudica la stabilità dell’edificio se le strutture dell’edificio risultino tali da non sopportare il peso della stessa né le sollecitazioni di origine sismica;
diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti;
sussiste uno specifico divieto nel regolamento condominiale approvato all’unanimità.

Ripartizione spese lastrico solare

Tutti i condomini partecipano alla manutenzione e al rifacimento del tetto in base ai rispettivi millesimi. Per ripartire le spese relative al lastrico solare è necessario analizzare sia la struttura che l’assetto proprietario.

In particolare, nel caso in cui il piano sia inaccessibile e svolga la sola funzione di copertura, è di proprietà comune e per la sua conservazione contribuiranno tutti i condomini. Al contrario, se sul lastrico sono presenti parapetti vuol dire che è calpestabile, quindi servirà verificare dagli atti di acquisto se appartiene a tutti i condomini, oppure se è in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di un solo condomino (di solito che vive all’ultimo piano).

In base a quanto dice il Codice civile «quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

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Cosa comporta a livello di spese chiudere un lastrico solare o una veranda?

A livello di spese millesimali in condominio, la chiusura di un lastrico è un tema ricorrente di cui ne tratta approfonditamente Augusto Cirla sulla rivista ” L’Esperto Risponde” del Sole 24ore.

La chiusura di una veranda di un lastrico solare di proprietà del condomino o di una terrazza, comportando la trasformazione del vano in superficie abitabile con l’aumento di volumetria e di un nuovo locale utilizzabile autonomamente, influisce sulla tabella millesimale, sempre che venga superata la soglia del 20% del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. La revisione può essere approvata, in assemblea, con il voto favorevole di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che corrisponda ad almeno la metà del valore dell’edificio. Da ultimo, è nullo l’accordo intervenuto tra tutti i condòmini volto a limitare la revisione alla sola correzione delle tabelle millesimali esistenti, attraverso l’aggiunta dei millesimi del nuovo piano e la modifica dei millesimi ascensori (Tribunale di Milano, 29/03/2019).

Foto di copertina: iStock/ xavierarnau