Condominio e 110%: tutela del decoro e problema terrazzi con cappotto

Come ormai sappiamo, il Superbonus 110% é un’agevolazione che ha come scopo principale la riqualificazione energetica degli edifici, che prevede quindi il loro innovamento e/o modificazione con interventi di coibentazione. Per poter accedere agli sgravi fiscali connessi al 110%, la prerogativa fondamentale è il salto di due classi energetiche, quindi quasi sicuramente si dovrà intervenire sulle facciate esterne, comportando dei cambiamenti a causa degli inspessimenti delle pareti perimetrali e la modifica dell’aspetto esterno con l’uso di nuovi rivestimenti “a cappotto“.

Quindi, il tutto é volto a diminuire i consumi energetici dei fabbricati, cercando di rispettare comunque l’estetica, anche se in molti casi, dove non vi sono particolari vincoli di soprintendenze o comuni, non vi é la necessità di farlo per forza, se esistono dei benefici collettivi con l’aumento delle prestazioni energetiche degli immobili.

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Condominio: tipologia tra le più soggette al 110%

É stato riconosciuto che la gran maggioranza di edifici che richiede l’accesso del 110% fa parte del regime dei condomini, prevedendo una maggioranza deliberativa per tali interventi e riempiendo un vuoto legislativo in materia.

In questo modo, la Legge 126 del 13 ottobre 2020 (a conversione del Dl del 14 agosto 2020, per la semplificazione dei procedimenti, assemblee condominiali) ha modificato il Dl 119/2020 inserendo un articolo 9 bis secondo il quale le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi (es. Sismabonus, fotovoltaici, efficientamento energetico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici) e degli eventuali finanziamenti, oppure la possibilità di ottenere la cessione o per lo sconto (art.121), sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’immobile.

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Tutela del decoro architettonico e maggioranza deliberativa

L’introduzione di una specifica “maggioranza deliberativa” ha risolto per molti versi i dubbi per cui riteneva fondamentale l’immutabilità esteriore dei fabbricati se non attraverso il voto di tutti i condòmini. In questo modo, per un intervento di riqualificazione energetica risulta necessario solo ottenere la maggioranza se si lavora sull’estetica del fabbricato. Secondo il Codice civile in materia di condomini, si limita a prescrivere ai condòmini di perseguire la tutela del decoro architettonico dello stabile vietandone l‘alterazione pregiudizievole dello stesso e perseguendo le innovazioni e modifiche lesive (ex articoli 1120, 1122 e 1138).

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Nel caso ci siano modifiche sostanziali, bisogna prestare particolare attenzione per non incorrere nello svilimento del decoro architettonico. In particolare, la modifica molto più difficilmente potrà essere giustificata nella situazione in cui poteva essere evitata con soluzioni ugualmente valide sotto il profilo del risparmio energetico. Soprattutto nei casi di visibile alterazione della struttura e della complessiva armonia che da all’edificio una propria particolare identità.

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I terrazzi in condominio, quali problemi si possono riscontrare

Questa soluzione non ha risolto però le particolarità in condominio nel caso di porzioni di proprietà esclusiva e parti comuni.

Questo fatto è riferito alla natura giuridica dei terrazzi (non menzionati nelle normative del Codice civile) che si possono attribuire a pertinenze private anche se in realtà possiedono anche una funzione estetica comune.

Ecco perché la stessa giurisprudenza cerca da tempo dei motivi per il concorso di collettività nella manutenzione di queste parti che, rispetto al loro ruolo di “pubblica” visibilità possono essere considerate d’interesse comune rispetto ai loro doveri manutentivi e agli oneri economici.
Altro problema é che i pavimenti dei terrazzi (considerati di proprietà esclusiva dei singoli condòmini) si trovano in aderenza alle pareti di facciata e quindi sono da considerare dei beni comuni (ex art. 1117 Codice civile).

Inoltre, gli isolanti delle facciate incidono necessariamente sui pavimenti dei terrazzi, sottraendo alcuni centimetri di spazio utile del singolo condomino.

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Cappotto esterno: sì con la maggioranza, ma attenzione ai terrazzi

Bisogna puntare sia sulla comproprietà della facciata perimetrale, che sull’interesse condiviso di inserire l’isolamento sull’edificio e in particolar modo per tutti quegli immobili con riscaldamento centralizzato, che grazie a questo intervento potranno ridurre i consumi d’energia. Inoltre, é necessario valutare se i proprietari, dopo la restrizione dello spazio di calpestio, possono usufruire dei propri terrazzi e quindi se si riduce effettivamente l’utilità del bene.

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Con l’assemblea condominiale, viene deciso in maggioranza, l’inserimento del cappotto esterno che va a inspessire le facciate perimetrali anche con la perdita di alcuni centimetri di spazio ai calpestii dei balconi in aderenza. Il lavoro in questione, potrà essere deliberato a condizione che l’inspessimento sia strettamente necessario e che, comunque, il terrazzo garantisca la sua funzionalità, evitando interventi che riducano troppo questi spazi esterni rendendoli meri poggioli.

Inoltre, il condominio dovrà cercare di ridurre al limite l’ingombro esterno. Così, è difficile che vengano installati dei pannelli isolanti (senza che tutti siano d’accordo), senza eliminare eventuali rivestimenti listellati, che se demoliti possono ridurre l’ingombro di quelli nuovi. Allo stesso tempo il condominio deve valutare in maniera precisa le soluzioni di minor ingombro a parità di prestazioni energetiche, anche se queste dovessero comportare dei costi in più non coperti dal bonus.