Condominio e lastrico in comune non calpestabile, la divisione di spese

In condominio quando é necessario ripartire le spese in comune si ricorre ai millesimi di proprietà. Per cui lo stesso Tribunale di Roma, (con sentenza 16688 del 26 ottobre 2021) considera illegittimo applicare le disposizioni dell’articolo 1126 del Codice civile anche a quei costi di riparazione per la copertura dei lastrici comune. Vediamo nel dettaglio.

Il caso

Il proprietario di un appartamento fa causa al condominio dove vive, impugnando le delibere che spartiscono le spese per gli interventi necessari contro le infiltrazioni (l’articolo 1126 del Codice civile), disposizione normativa considerata illegittima in questo caso, quando invece risulta necessario una divisione tra tutti i partecipanti secondo la tabella di proprietà. A questo punto l’ente controbatte affermando:

la carenza d’interesse ad agire del proprietario, (avrebbe avuto spese maggiori rispetto a quelle addebitategli),
l’uniformazione a quello dettato dall’ordinanza emessa dal Tribunale in sede di reclamo.

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Le considerazioni

Dalle planimetrie e dalla descrizione dei luoghi si poteva dedurre che gli interventi erano inerenti alla copertura di una delle unità del proprietario (in parte sovrastante l’altra) e al terrazzo a livello del suo appartamento. Quest’ultimo ha il ruolo sia di copertura della parte restante del suo alloggio, che di lastrico rispetto a tutti i piani inferiori.

Mentre se per quest’ultima porzione andava applicata la norma contestata, invece non era del tutto applicabile per la prima copertura. Secondo il proprietario quella porzione doveva essere considerata come tetto condominiale e non come lastrico solare per cui le relative spese potevano essere ripartite non secondo l’articolo 1126 del Codice civile, ma seguendo il regolamento che considerava comuni le parti di terrazzo scoperte sovrastanti l’attico, insieme a quelle non praticabili di copertura dei locali ripostigli delle terrazze.

Non è un lastrico solare, le motivazioni

Come abbiamo già detto, la copertura sopra una porzione di alloggio ha il ruolo solo di tetto dell’alloggio del proprietario e da copertura per le porzioni di immobile sottostanti. Questo spazio, quini, non é da considerarsi un vero e proprio lastrico solare di uso esclusivo, non essendo né terrazza a livello né terrazzo calpestabile utilizzabile dal ricorrente. E per quanto riguarda le spese della copertura, il criterio applicabile è quello normativo. Per questo motivo, applicare le disposizioni dell’art. 1126 del Codice civile, anche a tale porzione, di tetto appariva illegittima insieme anche alla delibera. Ecco perché é stato deciso di annullare solamente una delle delibere impugnate.