Grondaie e spese di manutenzione, a carico di tutti i condòmini

In caso di condominio le spese per la manutenzione delle grondaie e dei pluviali (quindi i canali di scarico destinati a far defluire le acque piovane del terrazzo del fabbricato), devono essere gestite da tutti quanti i condòmini, anche nella situazione particolare in cui il lastrico solare sia di proprietà di uno solo di essi. Questo é quello definito dal Tribunale di Reggio Calabria con la sentenza 1514/2021, pubblicata il 30 novembre 2021. Vediamo di seguito il caso pratico.

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Il caso

L’iter parte dal giudizio promosso da un condòmino, il quale presentava presso il Tribunale richiesta che venisse annullata una delibera dove l’assemblea condominiale aveva approvato i bilanci consuntivi relativi a quattro anni di gestione condominiale. Con l’impugnazione il soggetto riteneva l’illegittimità della delibera in quanto le spese per la rimozione del pluviale del fabbricato erano state erroneamente ripartite fra tutti i condòmini invece che tra solo i proprietari dei lastrici solari.

Al contrario, il condominio si difendeva chiedendo il rigetto della suddetta impugnazione, sottolineando che i conteggi delle spese indicate nei bilanci erano corretti in quanto determinati in conformità ai millesimi delle tabelle condominiali allegate al regolamento ed in uso al condominio.

Dopo la consulenza tecnica, il Tribunale non si trova d’accordo con i risultati di questa, in quanto aveva ritenuto i pluviali non rientranti nella categoria delle parti comuni, ma presunti accessori del lastrico solare, per cui le spese dovevano essere a carico dei soli condòmini proprietari dei lastrici solari. Per cui il Tribunale ha rigettato quello affermato dal condòmino confermando, così, la legittimità della delibera impugnata.

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I pluviali svolgono funzione di uso comune

Secondo il Tribunale i pluviali (come le grondaie e i doccioni) svolgono una funzione necessaria all’uso comune e, quindi, ricadono nelle parti condivise del fabbricato in quanto sono a pieno godimento di tutti quelli che abitano nel condominio. Ecco perché, le spese per la riparazione o la sostituzione dei pluviali vanno poste a carico di tutti i condòmini, anche quelli degli appartamenti ai piani inferiori.

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Inoltre, é stato ripreso l’orientamento della giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, secondo il quale rientrano tra le parti comuni e ricadono nei beni di cui all’art.1117 del Codice civile, i doccioni, le grondaie e i canali di scarico che fanno defluire le acque meteoriche dalla sommità di un immobile condominiale, svolgendo funzioni necessarie per l’uso comune. Non sussiste le caratteristiche della copertura che può costituita da tetto a falda, da terrazzo esclusivo e da lastrico solare.

Pertanto, alle spese che interessano gli interventi di rifacimento dei pluviali ed il convogliamento e lo scarico delle acque meteoriche non si applica il regime di cui all’articolo 1126 del Codice Civile, il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso. Si ricorda che la ripartizione deve avvenire in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, secondo l’art. 1123 del Codice civile (Cassazione, sentenza 27154/ 2014; Tribunale di Napoli, sentenza 4841/2020).